Il est ancré dans notre droit que le statut des baux commerciaux est un statut protecteur des locataires. Mais certains aspects de la relation locative n'ont pas été pris en considération par ledit statut. Au premier rang de ces aspects se trouve la concurrence. En effet, bien que le statut des baux commerciaux offre une stabilité matérielle nécessaire à la pérennité du fonds exploité, cette stabilité peut être remise en cause par l'existence d'une concurrence de proximité immédiate. Dès lors, les locataires, commerçants ou artisans, peuvent voir l'exploitation de leur activité, et, partant, la fidélisation de leur clientèle quelque peu menacées. Mais cette menace est d'autant plus perceptible lorsque le bailleur est propriétaire de plusieurs locaux au sein d'un même immeuble ou ensemble immobilier. Elle peut bien évidemment émaner du bailleur lui-même s'il décide d'exploiter une activité similaire à celle de son locataire, ou émaner des autres colocataires de l'immeuble. Pour se protéger, une clause de non-concurrence ou d'exclusivité est fréquemment insérée dans les baux commerciaux, afin d'interdire au débiteur d'exercer une activité en concurrence avec celle du créancier. Une certaine ambiguïté apparaît toutefois dans la mesure où de telles clauses ont une double aspiration, à savoir d'une part une efficacité économique en assurant l'attractivité des lieux loués, et d'autre part, sur le plan des rapports individuels, un certain conservatisme en ce qu'elles tendent à « figer » une situation favorable. La question de la licéité d'une telle clause se pose : il importe donc de rechercher la justification de l'obligation de non-concurrence dans les baux commerciaux.
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